商辦住宅怎麼選？5個必看重點 | 商辦住宅投資報酬率大公開 | 台北商辦住宅熱區TOP3

最近台北市區出現越來越多「商辦住宅」混合的建案，這種結合商業與居住空間的新型態建築，對於想要創業又不想通勤的年輕族群來說特別有吸引力。不過在考慮入手這類物件前，還是要先搞清楚它的優缺點，畢竟跟純住宅或純商辦還是有不少差異。

先來說說商辦住宅最實際的好處，就是能省下通勤時間跟租金成本。像我朋友阿明在信義區租了間商辦住宅，樓下開咖啡廳，樓上就是住家，每天下樓就能開店，打烊直接上樓休息，光是省下的通勤時間就讓他多接了不少訂單。而且這類物件通常水電費率可以選擇用住宅計價，長期下來真的差很多。

當然這種混合型態也不是沒有缺點，最常見的就是管線問題。因為商業用途跟住宅用的水電配置本來就不同，像是熱水器、排水管這些都要特別注意。之前就聽過有住戶因為樓下餐廳油煙管線堵塞，結果樓上浴室開始冒怪味的案例。所以看屋時一定要特別檢查這些細節：

另外要提醒的是，雖然現在很多建商會把商辦住宅包裝得很時尚，但實際住起來跟純住宅還是有差。像是樓下如果是餐廳，難免會有油煙味；如果是補習班，下班時間電梯可能要等比較久。建議最好挑選同層都是住家的戶別，或是商業樓層與住宅樓層有明確分區的建案，生活品質會比較有保障。

最近在台灣不動產市場上，「商辦住宅是什麼？台灣人一定要懂的混合型不動產」這個話題越來越熱門。這種特殊的不動產類型其實就是商業辦公室與住宅混合使用的建物，在土地使用分區上屬於「商住混合區」，特別適合想要同時滿足居住與工作需求的小資族或創業家。這種物件通常位於交通便利的市中心地段，像是台北市的信義區、大安區就蠻常見的。

商辦住宅最大的特色就是彈性使用空間，你可以把一樓當店面或工作室，樓上當住家，省下通勤時間又節省成本。不過要特別注意的是，這類物件的貸款成數和稅率跟純住宅不太一樣，建議下手前要先做好功課。以下是商辦住宅和一般住宅的比較表格：

現在很多年輕創業者會選擇商辦住宅，因為初期創業資金有限，這種物件可以一次解決辦公和居住需求。像在台中七期重劃區就出現不少這類新建案，主打「樓下開店、樓上住家」的複合式生活模式。不過要提醒的是，商辦住宅的鄰居可能是補習班、工作室或公司行號，生活品質跟純住宅社區還是有差，晚上或假日可能還是會有人進出，喜歡安靜環境的人可能要考慮清楚。

另外在裝修時也要特別注意，因為商辦住宅的管線配置和消防規範都比一般住宅嚴格，尤其是想要做店面使用的話，還要通過商業空間的安檢標準。建議找有經驗的設計師來規劃，避免後續被開罰單或是要重新施工的麻煩。最近政府對於這類混合使用的建物管理越來越嚴格，購買前最好先確認建物使用執照上的登記用途，避免買到違規使用的物件。

最近台北房市出現一個有趣現象，為什麼台北人越來越愛買商辦住宅？三大優勢解析這個問題，其實跟台北人的生活型態和投資觀念改變有很大關係。傳統住宅雖然溫馨，但商辦住宅兼具居住與商用功能，對現代台北人來說實在太方便了，尤其是年輕創業族和小家庭更是愛不釋手。

首先，商辦住宅的CP值真的很高。台北市區精華地段的新建案動輒破百萬一坪，但同樣地段商辦住宅單價可能只要七折左右。雖然管理費稍高，但換來的是24小時物業管理、高級公設和更完善的保全系統。很多買家算過後發現，長期下來其實比買純住宅更划算，特別是在信義區、大安區這些黃金地段差異更明顯。

再來是使用彈性超大，這點真的打中很多台北人的心。商辦住宅可以登記公司行號，對於在家工作的SOHO族或新創公司老闆來說，等於是把辦公室和住家合而為一，省下另租辦公室的開銷。晚上回家直接上樓休息，完全不用通勤。有些案子甚至允許做小型工作室或咖啡廳，這種複合式空間在寸土寸金的台北根本是夢幻逸品。

最後不得不提的是投資報酬率。雖然商辦住宅的貸款成數較低，但租金收益率普遍比住宅高1-2%。以中山區為例，住宅租金投報率大概1.8-2%，但商辦住宅可以到3%左右。很多精明的投資客看準商辦住宅的增值潛力，特別是在捷運站周邊的物件，這幾年價格漲幅都很可觀。加上台北市商辦供不應求，出租市場非常熱絡，空置期相對較短。

最近很多朋友在問「商辦住宅適合誰？自住投資族必看分析」，其實這種混合型物件在台灣越來越常見，特別是在雙北精華區。商辦住宅顧名思義就是可以登記公司又能住人的空間，對於創業族或小型工作室來說超級方便，不用每天公司住家兩頭跑，省下不少通勤時間跟租金成本。不過要注意的是，這類物件的貸款成數通常比純住宅低，利率也會高一些，入手前一定要先跟銀行確認清楚。

如果你是投資客，商辦住宅的租金報酬率通常比一般住宅高，特別是在商業活動熱絡的區域。像台北市的信義區、大安區，或是台中的七期重劃區，都有不少商辦住宅的租賃需求。不過管理上要花更多心思，因為租客可能是公司行號，水電使用量跟一般住家不太一樣。另外也要留意社區規約，有些大樓會限制商業行為的種類，像是餐飲業可能就會被禁止。

這邊幫大家整理幾個重點比較：

實際走訪過幾個商辦住宅社區發現，很多年輕創業家都偏好這種空間，特別是新創公司或個人工作室。他們通常會把一樓當接待區，樓上當住家或辦公空間，整體使用彈性很大。不過要提醒的是，這類物件的公設比往往偏高，因為要包含商業用途的公共設施，像是貨梯、大型垃圾處理區等，這些都會反映在坪數跟管理費上。

另外在稅務方面，商辦住宅的房屋稅跟地價稅計算方式跟純住宅不同，通常會高一些。如果真的要買來自住，記得先去申請自用住宅優惠稅率，能省一點是一點。現在很多建商也推出「商辦住宅」的預售案，主打年輕創業族群，不過這類新建案的單價通常比周邊純住宅高，入手前要多比較周邊行情。